Оренда за новими правилами

Відбувся прес-сніданок з журналістами нашого видання на тему: Зміни законодавства про оренду державного майна. Начальник Управління забезпечення реалізації повноважень у Чернівецькій області Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях Ірина КОМАРОВСЬКА розповіла про те, які можливості матимуть орендарі за нових умов проведення процедури передачі в оренду державної нерухомості.

Законом України «Про оренду державного та комунального майна» №157-ІХ від 03.10.2019, який набув чинності 27.12.2019 та введений в дію з 01 лютого 2020 (далі – Закон) визначений цілковито новий правовий механізм передачі в оренду державного майна. Водночас, особливості передачі в оренду державного майна та покрокові дії учасників орендних відносин виписані у постанові КМ України №483 від 03.06.2020 – далі Порядок (набрання чинності – 17.06.2020). Документи розміщені на сайті ФДМУ за посиланням http://www.spfu.gov.ua/ Розділ «Діяльність», Рубрика «Оренда», підрубрика «Нормативна база»

Укладення нових договорів і продовження чинних відбувається винятково через електронні аукціони в системі Prozorro.Продажі. 

Це забезпечує конкурентність та прозорість процедур оренди, а також довіру між державою і бізнесом. 

Нові правила оренди, крім боротьби із корупцією в цій  сфері, створюють для орендарів низку суттєвих переваг і заохочень інвестувати в орендоване майно. 

Так, орендарі зможуть використовувати орендоване через аукціон майно за тим цільовим призначенням, яке вони самі визначають. Винятки будуть зазначатись окремо в умовах оренди визначеного об’єкту. 

Базовий строк оренди збільшився і тепер становить 5 років.  

Згідно з новими правилами оренди, стартова вартість об’єкта оренди на торгах буде визначатись як його балансова вартість, це дасть змогу не втрачати зайвий час і ресурси на додаткову оцінку об’єкта оренди.

Ініціатором оренди майна можуть бути потенційний орендар, балансоутримувач, уповноважений орган управління та /або орендодавець.

Об’єкти, що пропонуються до передачі в оренду включаються до Переліків відповідного типу. Таких Переліків згідно Закону  – 2:

Перелік першого типу – об’єкти, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду на аукціоні (так звана комерційна оренда);

Перелік другого об’єкти, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду без проведення аукціону (право на отримання майна в оренду без аукціону мають установи, організації, представництва, підприємства, відомства, вичерпний перелік яких наведений у ст.15 Закону)

Слід зазначити, усі об’єкти оренди, які станом на дату введення в дію Закону перебували у переліках цілісних майнових комплексів підприємств та їх структурних підрозділів і нерухомого майна, що може бути передане в оренду згідно із Законом України “Про оренду державного та комунального майна”, вважаються такими, щодо яких прийнято рішення про включення їх до Переліку першого типу. Подальші дії щодо таких об’єктів оренди здійснюються відповідно до порядку, визначеного статтею 12 цього Закону, за наявності заяви потенційного орендаря або за ініціативою орендодавця.

Наразі такий Перелік налічує 4 262 об’єктів, з них 50 – у м. Чернівці та області. Із Переліком можна ознайомитись на сайті https://docs.google.com/spreadsheets/d/1SIJtb-GPdrA3NrN1jcLScYDu2RnHQuUbJ0HldI1wa8Y/edit#gid=1872750022

Процедура подання заяви на оренду визначена ст.11 Закону та Порядком передачі майна в оренду щодо об’єктів, які включені до Переліку відповідного типу.

У разі, якщо об’єкт у Переліках відповідного типу не значиться, потенційний орендар, зацікавлений в одержанні в оренду нерухомого або індивідуально визначеного майна, звертається до орендодавця із заявою про включення цього майна до Переліку відповідного типу згідно з Порядком передачі майна в оренду (част2 ст.6 Закону).

Слід відзначити, що орендар, який уклав договір оренди майна за результатами аукціону, має право використовувати майно за будь-яким цільовим призначенням, крім випадків і з урахуванням обмежень, передбачених Порядком передачі майна в оренду.

Згідно п.29 цього Порядку не можуть бути використані за будь-яким цільовим призначенням такі об’єкти оренди:

майно закладів охорони здоров’я; майно закладів освіти; об’єкти соціально-культурного призначення (майно закладів культури, фізичної культури і спорту);

нерухоме майно, в якому розміщені органи державної влади або органи місцевого самоврядування, Збройних Сил, Служби безпеки, Державної прикордонної служби, Державної служби спеціального зв’язку та захисту інформації, правоохоронних органів і органів доходів і зборів;

майно, що було закріплене на праві господарського відання за Національним банком і передане до сфери управління інших державних органів або у комунальну власність або закріплене на праві господарського відання за Національним банком з цільовим функціональним призначенням для зберігання запасів готівки Національного банку та проведення технологічних процесів щодо забезпечення готівкового грошового обігу;

майно, щодо якого відповідним представницьким органом місцевого самоврядування прийняте рішення про його використання за конкретним цільовим призначенням. Такі об’єкти оренди можуть використовуватися лише для розміщення відповідних закладів або лише із збереженням профілю діяльності за конкретним цільовим призначенням, крім випадків, що передбачають використання частини такого майна з метою надання послуг, які не можуть бути забезпечені безпосередньо такими закладами, пов’язаних із забезпеченням чи обслуговуванням діяльності таких закладів, їх працівників та відвідувачів. Зазначені об’єкти можуть також використовуватися для проведення науково-практичних, культурних, мистецьких, громадських, суспільних та політичних заходів.

Обмеження щодо використання майна закладів охорони здоров’я, освіти, соціально-культурного призначення (майна закладів культури, об’єктів спортивної інфраструктури) не поширюються на оренду будівель, споруд, окремих приміщень та їх частин, іншого нерухомого майна, що перебуває в аварійному стані або не використовується у діяльності таких закладів та об’єктів протягом трьох років (для об’єктів площею менш як 500 кв. метрів) або п’яти років (для об’єктів площею, що становить 500 і більше кв. метрів), за умови, що це не погіршує соціально-побутових умов осіб, які навчаються або працюють у такому закладі або об’єкті, крім закладів фізичної культури і спорту, баз олімпійської та паралімпійської підготовки, фізкультурно-оздоровчих і спортивних споруд, лікувальних (лікувально-фізкультурних) і лікувально-профілактичних закладів.

Не можуть також використовуватися за будь-яким цільовим призначенням об’єкти оренди, щодо яких укладено договір оренди до набрання чинності Законом та відповідно до якого встановлено обов’язок орендаря використовувати майно за визначеним цільовим призначенням.

Змінились умови  визначення вартості об’єкта оренди.

Так, вартість об’єкта оренди для цілей визначення стартової орендної плати є його балансова вартість станом на останнє число місяця, який передує даті визначення стартової орендної плати. Балансоутримувач потенційного об’єкта оренди обов’язково здійснює переоцінку такого об’єкта у разі, якщо:

у об’єкта оренди відсутня балансова вартість;

залишкова балансова вартість об’єкта оренди дорівнює нулю;

залишкова балансова вартість об’єкта оренди становить менше 10 відсотків його первісної балансової вартості (балансової вартості за результатами останньої переоцінки).

Вартість об’єкта оренди встановлюється на рівні його ринкової (оціночної) вартості, за умови наявності однієї з таких підстав:

об’єктом оренди є єдиний майновий комплекс державного або комунального підприємства;

об’єкт оренди пропонується для передачі в оренду без проведення аукціону;

об’єкт оренди використовується на підставі договору оренди, укладеного без проведення аукціону або конкурсу, і орендар бажає продовжити договір оренди на новий строк.

Слід відзначити, що Строк договору оренди не може становити менше п’яти років, крім випадків, визначених Порядком передачі майна в оренду (част.3, ст.9 Закону). Договір оренди підлягає нотаріальному посвідченню з урахуванням положень част.3 ст.16 Закону та част.2 ст.793 ЦК України.

Також, новий Закон визначає нові правила та підстави внесення змін до договорів оренди державного майна, які виписані в ст.16 Закону та продовження договорів оренди (ст.18 Закону), що здійснюється на аукціоні або без проведення аукціону у випадках, встановлених законодавством.

Деталізація всіх процедурних моментів виписана у Порядку передачі майна в оренду (постанова КМ України №483 від 06.06.2020).

Постановою КМ України  №820 від 12.08.2020 (набула чинності 12.09.2020) затверджені примірні договори оренди державного майна, а саме:

– Примірний договір оренди єдиного майнового комплексу державного підприємства, його відокремленого структурного підрозділу;

– Примірний договір оренди нерухомого майна, іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності.

Актуальну інформацію про об’єкти оренди державного майна читайте на сайті Фонду державного майна України за посиланням http://www.spfu.gov.ua/ в розділі «Діяльність», рубрика «Оренда».

Інформація по нашому регіону розміщена на сайті Фонду, в розрізі Регіональних відділень: http://www.spfu.gov.ua/ua/regions/chernivtsi.html.

 

Новини Партнерів