Бажання придбати нерухомість є досить закономірним для кожної людини. При цьому попит породжує пропозицію, зокрема варіанти відчуження певних видів нерухомості. Кожен з таких варіантів має свої нюанси, пов’язані з оформленням, наслідками проведення операцій та їх оподаткуванням.
Одразу слід звернути увагу на те, що продавцями/дарувальниками нерухомого майна можуть виступати як фізичні особи-резиденти, так і фізичні особи-нерезиденти. Податки, які вказані, особи зобов\’язані сплатити під час продажу нерухомості, їх розмір та порядок сплати є різними.
Розглянемо нюанси оподаткування зазначених операцій з нерухомістю. Варто зазначити, що для цілей оподаткування, згідно з положеннями ст. 172 Податкового кодексу України (далі – ПК України), під продажем мається на увазі будь-який перехід права власності на об\’єкти нерухомості, окрім їх спадкоємства та дарування. При цьому дохід від продажу нерухомості визначається виходячи з ціни, вказаної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості об\’єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону.
Не оподатковується податком на доходи фізичних осіб (далі – ПДФО) дохід, одержаний платником податків від продажу (обміну) не частіше одного разу впродовж звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об\’єкти, господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, яка не перевищує норми безоплатної передачі, та за умови перебування такого майна у власності платника податків більше ніж 3 роки (п. 172.1 ст. 172 ПК України).
Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається. При цьому умова знаходження такого майна у власності платника податків більше ніж 3 роки не поширюється на майно, одержане таким платником податків у спадок, тобто власник нерухомості, отриманої у спадщину, звільняється від обов\’язку сплачувати податок.
Отже, під час продажу фізичною особою нерухомості, яка знаходилася в її власності менше ніж 3 роки та не є спадщиною, оподаткування такої операції буде здійснено на загальних підставах.
Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більше ніж одного з об\’єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПК України, або від продажу об\’єкта нерухомості, не зазначеного вказаною нормою кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою 5%. У такому ж порядку оподатковується дохід від продажу (обміну) об\’єкта незавершеного будівництва.
Дохід від операцій з продажу (обміну) об\’єктів нерухомості, що здійснюються фізичними особами-нерезидентами, оподатковується згідно з цією статтею в порядку, встановленому для резидентів, за ставкою 18%. Продаж резидентами та нерезидентами отриманого в подарунок об\’єкта нерухомості підлягає оподаткуванню відповідно до положень ст. 172 ПК України.
При цьому досить важливим є визначення моменту, з якого необхідно вести відлік 3-х років, протягом яких нерухомість знаходиться у власності продавця. Такий момент придбання права власності на майно визначений ст. 334 ЦК України, за якою цим моментом є нотаріальне посвідчення або набуття законної чинності рішення суду про визнання дійсним нотаріально не посвідченого договору.
Право на нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації відповідно до закону (ч. 4 ст.334 ЦК України). Таким чином, оскільки договір купівлі-продажу нерухомості підлягає не лише нотаріальному посвідченню, але й державній реєстрації, то 3 роки починають свій відлік з моменту державної реєстрації права власності на нерухоме майно.
При проведенні операцій продажу (обміну) об\’єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус засвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату ПДФО до бюджету стороною (сторонами) договору (п. 172.4 ст. 172 ПК України).
Строк сплати податку через банківські установи диференціюється залежно від особи, яка здійснює продаж нерухомого майна, та здійснюється особою, яка продає нерухомість, до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни; особою, у власності якої перебував об\’єкт нерухомості, відчужений за рішенням суду про зміну власника та перехід права власності на таке майно. Фізична особа зобов\’язана зазначити про дохід від такого відчуження у річній податковій декларації.
У випадку не вчинення нотаріальної дії (в тому числі відмови сторін від укладання договору) щодо посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості, за яким сплачено податок, платник податку має право на повернення надміру сплаченої суми податку на підставі податкової декларації, поданої в установленому порядку, та підтверджувальних документів про фактичну сплату податку.
Обов\’язок зі сплати податку покладається на особу, що продає нерухомість, або на податкового агента, якщо стороною в договорі є юридична особа чи фізична особа-підприємець (у цьому випадку на таку особу покладаються обов\’язки податкового агента щодо нарахування, утримання та сплати до бюджету суми податку на доходи фізичних осіб).
Якщо стороною договору купівлі-продажу об\’єкта нерухомого майна є юридична особа чи фізична особа-підприємець, така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та перерахування до бюджету податку з доходів, отриманих платником податку від такого продажу.
При цьому варто зазначити, що певні витрати несе також і покупець нерухомості. Законом України «Про збір на обов\’язкове державне пенсійне страхування» платниками збору визначено підприємства, установи та організації (незалежно від форм власності) та фізичні особи, які придбавають нерухоме майно, за винятком державних підприємств, установ та організацій, що придбавають нерухоме майно за бюджетні кошти, установ та організацій іноземних держав, що користуються імунітетами та привілеями згідно із законами й міжнародними договорами України, згода на обов\’язковість яких надана Верховною Радою України, а також громадян, які придбавають житло і перебувають у черзі на одержання житла або придбавають житло вперше.
Юрій МІНТЕНКО, начальник управління реєстрації нормативно-правових актів, правової роботи та правової освіти Головного територіального управління юстиції у Чернівецькій області
peredplata
