Під час війни в Україні купують квартири з ремонтами й чимдалі від об’єктів критичної інфраструктури. Що більше відстань від передової, то більше кусається ціна. Значна частка угод — завдяки єОселі та єВідновленню. Редакція RFI Українською розпитала експертів із нерухомості в Києві, Харкові, Одесі та Львові, як оживає ринок житла, куди повертаються інвестори та що далі буде з цінами.
За даними Держстату, ціни на житло в Україні з квітня до червня зросли на 14,9% проти аналогічного періоду 2024-го. Зокрема, попит і вартість поступово йдуть вгору на вторинному ринку, — свідчить аналітика DIM.RIA. Так, у річному вимірі тенденція до зростання охоплює майже всі регіони. У Києві, наприклад, середня вартість однокімнатної квартири в серпні сягала $95 000, що на 12% вище, ніж рік тому.
Найдорожча вторинка, згідно зі статистикою ЛУН, у столиці, Львові та Ужгороді, де ціна однокімнатної квартири не менш ніж $60 000. Що ближче до фронту, то дешевше: у Херсоні та Запоріжжі — у середньому $14 000–$16 000 за однокімнатну квартиру; у Миколаєві, Харкові та Сумах — від $20 000 до $22 000.
Ринок вторинки: ціни в Україні на однокімнатні квартири
Скільки коштує двокімнатна квартира в Україні на вторинному ринку
Львів
Ринок житла на Львівщині повністю відновився до показників 2022-го, а в багатьох сегментах ціни перевищили довоєнні рівні, — розповідає RFI Українською рієлторка Ольга Гриновець, представниця Львівського об’єднання рієлторів.
За її словами, із початку російського вторгнення ринок лихоманило, а ціни то росли, то відкочувалися на 10-15%. Стагнація відбувалася на тлі масованих обстрілів і погіршення ситуації на фронті.
Нині ж ціни потроху зростають. Це зумовлено, зазначає експертка, нестачею майстрів і будівельників, здорожчанням матеріалів і вартості послуг.
«Люди, які всі роки відкладали купівлю нерухомості, утомилися чекати кращих часів. Попит породжує пропозицію», — додає Гриновець.
Вона виокремлює три актуальні тенденції на ринку вторинки в регіоні:
- попит змістився в бік безпечних, комфортних локацій і ліпших умов (ремонт, автономне опалення, інфраструктура району);
- перевага якості над дешевизною: покупці частіше готові переплатити за квартиру з готовим ремонтом або зручним плануванням, щоб не чекати майстрів від пів року;
- використання державних програм. Працює єВідновлення. Угод у межах єОселя було більше в перші роки після запуску, а зараз зацікавленість спадає з огляду на зміни умов кредитування.
Попит на вторинку росте, каже рієлторка, але знайти «чешку» чи «хрущівку» з ремонтом майже неможливо. Ціни на квартири у Львові залежать від району, стану, поверху, близькості інфраструктури та сегменту.
Ціна однокімнатної близько 30–40 квадратних метрів — $45-63 000, двокімнатної близько 45–55 квадратів — $55-85 000, трикімнатної близько 60–75 квадратів — може бути до $95 000. Діапазон цін на будинки у Львові та за містом дуже широкий: від відносно недорогих приватних будинків у передмісті чи селі вартістю кілька десятків тисяч доларів до елітних будинків у межах міста за сотні тисяч — декілька мільйонів доларів,
— зазначає Гриновець.
Люди, як і раніше, шукають житло з розвиненою інфраструктурою поруч, але тепер у переліку запитів також безпечність району, доступ до укриття та підземного паркінгу, наявність автономного або резервного опалення. Замість «ближче до центру», розповідає експертка, клієнти питають про спальні райони. У фокусі — комплекси, за межі яких можна не виходити та задовольняти всі свої потреби.
Київ
Ринок нерухомості відновився після різкого падіння внаслідок повномасштабного вторгнення РФ, є попит на купівлю завдяки внутрішній міграції людей із інших областей, — каже в коментарі RFI Українською київська рієлторка Марина Зінов’єва.
Завдяки програмам єОселя і єВідновлення наш ринок нерухомості тримається. Напевно, що 60 відсотків продажів — якраз за державними програмами,
— зазначає експертка.
Читайте такожКомпенсації за знищене майно під час війни: що варто знати українцям про репарації
Як і в інших областях, на Київщині краще купують оселі з ремонтом, щоб можна було одразу заїхати та жити. Головні запити: низький поверх, автономне газове опалення, наявність підземного паркінгу чи метро поруч, віддаленість від критичної інфраструктури.
Як зауважує рієлторка, вартість житла залежить від багатьох чинників, передовсім розміщення та площі. За її даними, ціни на квартири в Києві такі:
- Однокімнатна квартира в новобудові без ремонту — від $60 000;
- Однокімнатна квартира в старому фонді — від $40 000;
- Дво- трикімнатна квартира в новобудові без ремонту — від $80 000;
- Дво- трикімнатна квартира в старому фонді — від $60 000.
Має попит і передмістя столиці: у мережі багато оголошень з Софіївської Борщагівки, Ірпеня, Броварів. У передмісті, за словами Зінов’євої, однокімнатна квартира в новобудові без ремонту коштуватиме від $40 000, а квартира на дві чи три кімнати в новобудові — від $55 000.
Харків
У Харкові ринок нерухомості з 2022-го відновився частково, зважаючи на низку причин, — розказує RFI Українською віцепрезидент Асоціації фахівців нерухомості України Ігор Балака.
До повномасштабного російського вторгнення в місті попит формували, по-перше, айтівці, яких, за даними експерта, було близько 50 000. Останніми роками вони не лише активно орендували житло, а й купували.
По-друге, раніше в Харкові навчалися тисячі студентів із різних країн: загалом 135 000, із яких близько 20 000 — іноземці (за даними Міносвіти на запит Ґвара Медіа). Балака зазначає, щоб здавати в оренду студентам, переважно іноземним, активно купували квартири в центральних районах.
«Фактично всі ці чинники зараз пішли. Практично немає студентів, більшість навчаються онлайн. Айтівців залишилось, за інформацією Kharkiv IT Cluster, близько 25%. І вони, як правило, уже не витрачають у таких розмірах гроші», — пояснює експерт.
Але у Харкові багато переселенців (близько 500 тисяч, за даними Мінсоцполітики). Такі жителі купують нерухомість, використовуючи компенсації за пошкоджене чи зруйноване майно. За словами Балаки, близько 65-70% усього житла продається за державними програмами, як-от єВідновлення.
«Ситуація така: гроші прийшли — ринок активізується. Не дають кошти за цими програмами — активність стрімко меншає. І ті, хто купує квартири по єВідновленню, намагаються придбати оселі вже з ремонтами, бо на ремонт їм коштів не вистачає», — розповідає експерт.
Через це, додає він, у деяких сегментах квартири одна-, дво- та інколи трикімнатні з ремонтом наблизилися до рівня, що був до початку широкомасштабної агресії. А от первинка без ремонтів у новобудовах нині майже не цікавлять споживачів. Крім того, каже Балака, відновлюється попит на будинки площею 120-200 квадратних метрів, ціни ростуть, бо пропозицій бракує.
За даними експерта, цінова медіана — від $580-730 за метр квадратний. Однокімнатні квартири коштують від $15 000 до $30 000, двокімнатні — від $18 000 до $45 000, трикімнатні — від $19 000 і до $100 000.
Тих об’єктів, які потрібні ринку, дуже небагато. За ними вишикується черга. На цьому трошки почали заробляти дрібні харківські бізнесмени: купляють задешево квартиру без ремонту, роблять ремонт, купують якісь меблі і продають оселю значно дорожче,
— розповів Балака.
У багатьох регіонах шукають квартири, щоб було неподалік укриття. У Харкові, за словами експерта, про таке не йдеться.
«У Харкові сформувався певний фаталізм. І тут уже практично ніхто не бігає ховатися, бо просто неможливо за такої кількості тривог щоразу бігти вниз, наприклад, із восьмого поверху. Що стосується інфраструктури, то так, люди не хочуть купувати нерухомість біля ТЕЦ, заводів, військових частин, навіть зруйнованих», — ділиться експерт.
Ще цікавоЦивільні про війну: у 2022-му було страшно, а 2025 року є втома і алгоритм дій
Змінилися вподобання клієнтів щодо районів, бо шукають той, де менше фіксують обстрілів. За словами Балаки, раніше престижними для купівлі апартаментів вважалися Олексіївка, Павлове Поле, Центр та окремі райони Салтівки біля метро. А зараз більш популярними є традиційно непривабливі до широкомасштабної агресії райони, як-от Одеська, Аерокосмічний проспект, ХТЗ.
Перестав бути престижним і високий поверх із гарним краєвидом. Така висота може знизити вартість житла на 20% від ринку. Тоді як перші тепер коштують нарівні з другим і третім поверхами.
Зараз люди намагаються купувати об’єкти нерухомості нижче. По-перше, “шахеди” і ракети пікують, як правило, у дах чи на високі поверхи. А по-друге, дуже багато літніх людей, зокрема серед ВПО, яким фізично важко жити вище за 4-5-й поверхи. Бо в разі ввімкнень електрики ліфт не працюватиме. А ще жителям першого, за найгірших умов, можна вистрибнути з вікна і вижити,
— пояснює експерт.
Від мешканців Харкова журналісти RFI чули, що дехто купує житло в прифронтових регіонах, розуміючи, що його скоро зруйнують російські обстріли і надалі можна отримати за це кошти. Експерт не знає, щоб такі випадки були масовими.
«Пів року чи рік тому я сам був здивований, коли в Покровську побачив угоду по купівлі квартири, — згадує Балака. — Насправді, це унікальна ситуація: вартість житла, яка компенсується за програмою, значно більше за ринкову вартість цього житла, якби воно продавалося на відкритому ринку. Я не можу сказати, махінації це чи ні, якщо людина сама не наводила ворожі сили, щоб вони зруйнували її дім. Радше це своєрідне підприємництво. Хтось захотів купити — і купує».
Балака також зазначає, що інколи продавці квартир за єОселею цілеспрямовано завищують на 10-15% ціну. Пов’язано це з тим, що оплачують купівлю в гривні, тож господарі зважають на курсову різницю, бо більшість угод на українському ринку нерухомості прив’язують до долара США.
Впливають на ринок обстріли. За словами експерта, у разі масованого удару на два-три тижні вмирає активність. Якщо атаки тривають хвилями, то ринок може завмерти і на місяць.
«Але попри це ми бачимо інвесторів, яких Харків приваблює однією з найменших цін на нерухомість. Це все ж таки місто-мільйонник. За будь-яких обставин тут буде робота, інфраструктура, парки. Ще цікаво, що деякі військові, які захищають Харків, хоч самі родом із центральних чи західних регіонів, купують тут квартири. Вони проливали за це місто кров, Харків став для них рідним», — розповідає Балака.
Одеса
Протягом останніх років помітно пожвавився ринок житла в Одесі.
«У 2022-2023 роках попит був лише на квартири з ремонтом, тільки в будинках, які ввели в експлуатацію. Але сьогодні вже купують оселі в новобудовах, без ремонту, тобто люди готові робити ремонт. Також купують житло в будинках, які ще на стадії будівництва», — розповідає RFI Українською Рита Гриценко, засновниця агенції нерухомості «Слон» (Одеса).
За її словами, ціна за квадратний метр в Одесі стартує від $500, але також є об’єкти, де «квадрат» коштує $1 500–2 000. Відіграє значення локація, вік будинку та стан квартири.
«Однокімнатні квартири коштують від $15 000 до $30–50 000 в новобудові. Якщо це вторинка, то від $15 000 до $30 000. Новий дім — від $30 000 до $70 000, може бути і понад $100 000. Двокімнатні квартири — від $20 000 до $40 000, якщо це вторинка, більш стара забудова. У нових будинках ціна варіюватиметься від $50 000 до $200 000», — зауважує експертка.
Вона розповідає, що попит на житло зараз формують переважно люди, які переселилися з інших регіонів. Увагу вони звертають на спальні райони, а не історичний центр. Квартири в Одесі та області шукають із паркінгами, укриттями, звертають увагу на опалення, щоб не мерзнути взимку.
Близько третини угод, за даними рієлторки, укладені за державними програмами кредитування житла.
«єВідновлення набагато краще працює, тому що люди приходять уже з грошима. Ситуація з єОселя набагато складніша. По-перше, повномасштабній війні майже чотири роки, по-друге, — програма передбачає певні умови щодо віку будинку. Виходить, що вже просто немає об’єктів, які можна було би запропонувати», — пояснює Гриценко.
Натомість, зауважує вона, наприкінці 2023-го — початку 2024-го в регіон почали повертатися інвестори з-за кордону. Йдеться про країни Європи, а також Ізраїль і Туреччину.
Повернувся той інвестор, який інвестував в Одесу раніше, у довоєнний час. Це неодноразова акція, уже є достатня кількість звернень, продажі та угоди. Це наші старі клієнти, але також є попит від нових інвесторів,
— розповіла рієлторка.
Ризики при купівлі житла
Головним ризиком при купівлі житла зараз є «прильот» у будинок, але це спрогнозувати неможливо, — зазначає Гриценко. Сьогодні вона закликає покупців бути особливо пильними, якщо власник оселі перебуває за кордоном і продає житло за довіреністю.
«Треба бути більш вимогливими до переліку документів. Має бути довіреність встановленого зразка, потрібен апостиль, згода всіх сторін. Найкраще звертатися до сертифікованих агенцій, які давно працюють на ринку та мають досвід, бо самостійно сьогодні продавати чи купляти нерухомість означає багато ризиків», — зазначає експертка.
Подібні рекомендації озвучує її колега.
«Досить велика кількість людей, які раніше сподівалися, що повернуться до України, зараз, на жаль, не мають таких намірів. Ситуація така, що значна кількість угод відбувається за дорученнями, тож потрібно досить прискіпливо до цього ставитися. Заручіться допомогою компетентних фахівців», — каже Балака.
Гриновець рекомендує з нотаріусом перевіряти в реєстрах квартиру та її власника, зокрема щодо судових впроваджень чи незакритих іпотек. Також радить із фахівцем оглянути технічний стан оселі, як-от сантехніку, опалення та мережі.
Що буде з цінами?
Помірне зростання цін у найближчі квартали є реалістичним, але залежить від макрофакторів, безпекових й економічних, — каже Гриновець.
Раніше після масованих обстрілів на ринку було затишшя. Сьогодні ж люди спокійно зранку їдуть на угоду купівлі нерухомості, хоча 1,5 року тому угода могла розпастися, бо покупці після нічних атак передумали.
— додає вона.
Зінов’єва, своєю чергою, зауважує: «На мою думку, ціни будуть поки що рости, принаймні не падати. Вторинка “підтягується” за новобудовами. А вони зростають у ціні ледве не щомісяця, бо подорожчали будматеріали та робоча сила».
Поступове зростання цін на житло в Україні, згідно з прогнозом Гриценко, слід очікувати в межах близько 10-15% на рік.
Про стале зростання вартості нерухомості, передовсім квартир із ремонтом, каже й Балака. Але він не відкидає іншого сценарію, зважаючи на безпекові ризики та можливі перебої з програмами державної підтримки.
«Якщо не будуть давати гроші на єВідновлення чи не будуть запропоновані іпотечні продукти з низькими відсотковими ставками, то, скоріш за все, ціни будуть заморожуватися, а потім падати», — підсумовує Балака.
peredplata
