Земля після зняття мораторію

У вересні планується до розгляду парламентом у першому читанні законопроект «Про ринок земель», внесений Кабміном 19 липня. Відповідно до озвученого раніше задуму влади, завершити земельну реформу, розпочату в 1991 році, має відбутись запровадження ринку земель. Його основними регуляторами будуть закони «Про державний земельний кадастр» та «Про ринок земель». Перший з них уже ухвалено.

Тому пропонуємо вам консультацію стосовно того, які договори можна укладати щодо «підмораторних» земель до і після скасування мораторію.

Розпоряджаючись своїми земельними ділянками, їх власники мають право укладати різноманітні угоди – залежно від того, яким чином вони хочуть передати право використовувати свою землю іншим особам. Загалом таких видів договорів – сім, однак дія мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення, тимчасово унеможливлюючи застосування частини з них власниками паїв, «розподіляє» їх на дві групи. Перша – договори, які можна укладати щодо «підмораторних» земель зараз: оренди, емфітевзису та міни. Друга – договори, які можна буде укладати після скасування мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення, з уведенням в дію ринку земель: договір власне щодо купівлі-продажу, а також договори дарування, ренти, довічного утримання. В цьому номері пропонуємо вам пояснення, що стосуються першої групи договорів.

Договір оренди земельної ділянки
Оренда земельної ділянки – це строкове платне користування чужою земельною ділянкою. На сьогодні такі договори є найбільш поширеними. За таким договором власник «підмораторної» земельної ділянки передає її в користування іншій особі на певний термін і за плату, яка має бути не меншою за 3% від нормативної грошової оцінки цієї ділянки. Основну масу договорів оренди сторони укладають на незначний термін – від одного до п’яти років, не враховуючи, що це веде до додаткових витрат: реєстрація нового договору оренди або його пролонгація лягає додатковим фінансовим тягарем на плечі орендарів.

Договір емфітевзису
Емфітевзис — це речове право на чуже майно, яке полягає в платному чи безоплатному володінні та користуванні чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб з метою отримання плодів і доходів від неї. Це право може бути строковим або безстроковим; може відчужуватися та успадковуватися.
Право землевласника, який уклав договір емфітевзису, обмежено тільки тим, що на період дії такого договору сам він не може користуватися своєю земельною ділянкою. Однак продати її або ж відчужити іншим шляхом (подарувати, обміняти тощо) землевласник може без перешкод – це не стосується лише «підмораторних» земельних ділянок до скасування мораторію.
З іншого боку, користувач (емфітевт) має право у будь-який незаборонений законом спосіб відчужити своє право користування або передати це право в заставу, якщо інше не встановлено законом. При цьому він має дотримати умови переважного права землевласника на викуп такого права, що встановлено частиною другою статті 411 Ци-вільного кодексу. Крім того, відповідно до частини п’ятої цієї ж статті, якщо землекористувач продає своє право користування земельною ділянкою іншій особі, то власник ділянки має право на одержання відсотків від ціни продажу (вартості права), встановлених договором. Тобто, укладаючи договір користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), власник може передбачити сплату певних відсотків від продажу користувачем (емфітевтом) права користування.

Договір міни
За цим договором кожна зі сторін зобов’язується передати іншій стороні у власність одну земельну ділянку в обмін на іншу земельну ділянку.
Право власності на обмінювані земельні ділянки переходить до сторін одночасно: фактично, сторони відразу, підписуючи такий договір, обмінюються у нотаріуса державними актами, оскільки отримують на руки один примірник договору міни з долученим до нього державним актом іншої сторони з відміткою нотаріуса про перехід права власності на земельну ділянку. Якщо при обміні вартість однієї земельної ділянки буде більшою за вартість іншої, договором може бути встановлена доплата.
Це – єдиний договір, який передбачає зміну власника «підмораторної» земельної ділянки, який може законно укладатися під час дії мораторію відповідно до пункту 15 Перехідних положень Земельного кодексу України.
В наступному числі ми розповімо про те, як можна буде укладати договір купівлі-продажу, дарування, ренти, довічного утримання земельної ділянки.

За матеріалами Держкомзему

Новини Партнерів